Usucapião: como adquirir a propriedade pela posse

O que é usucapião

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada. Quem exerce a posse de um bem como se fosse dono, por determinado tempo e cumprindo os requisitos da lei, pode obter a declaração de que passou a ser o proprietário. O tema está principalmente no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) e na Constituição Federal (arts. 183 e 191).

Não basta ocupar o imóvel. A posse precisa ser exercida com intenção de dono, sem oposição e de forma contínua. Por isso, quem ocupa por simples tolerância do proprietário, em regra, não reúne esse requisito: os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (Código Civil, art. 1.208).

Usucapião extraordinária

É a modalidade mais ampla: não exige justo título nem boa-fé. O Código Civil prevê posse de 15 anos, ininterrupta e sem oposição. O prazo cai para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238 e parágrafo único).

Usucapião ordinária

Exige posse contínua e incontestada por 10 anos, com justo título e boa-fé (art. 1.242). O prazo é de 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente, com base no registro constante do cartório, depois cancelado, e o possuidor nele estabeleceu moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial urbana

Quem possuir como sua área urbana de até 250 m², por 5 anos, de forma ininterrupta e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquire o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Constituição Federal, art. 183; Código Civil, art. 1.240). Se a posse for interrompida nesse período, o requisito não se cumpre. Pela Constituição, "esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez" (Constituição Federal, art. 183, § 2º).

Há ainda a usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do Código Civil: para imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade é dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O prazo é de 2 anos, ininterruptos e sem oposição, com posse direta e exclusiva, utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família e sem que ele seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Esse direito também não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Os requisitos desse caso, em especial o que se entende por abandono do lar, exigem análise individual.

Usucapião especial rural

Quem não seja proprietário de imóvel rural ou urbano e possua como seu, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia, pode adquirir a propriedade (Constituição Federal, art. 191; Código Civil, art. 1.239).

Usucapião coletiva

O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001, art. 10) trata da usucapião coletiva de núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5 anos, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, desde que nenhum deles seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. É uma situação de núcleos de moradia, com particularidades próprias.

Judicial ou extrajudicial

A usucapião pode ser pedida por ação judicial, na qual os confinantes são citados pessoalmente, salvo quando o pedido tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio (Código de Processo Civil, art. 246, § 3º). Também é possível o pedido extrajudicial, sem prejuízo da via judicial, diretamente no cartório de registro de imóveis, por meio de advogado, com ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel ou dos confinantes, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, incluído pelo CPC, art. 1.071, e alterado depois). Havendo impugnação justificada, o oficial de registro remete os autos ao juízo competente. A escolha entre as vias depende de fatores como a possibilidade de impugnação e a regularidade da documentação.

Pela lei, quem cumpre o tempo e os requisitos da posse "adquire-lhe a propriedade"; o juiz declara essa aquisição por sentença, "a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis" (Código Civil, art. 1.238). Para que a matrícula do imóvel passe a mostrar o novo proprietário, é preciso levar essa declaração a registro: ela "constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis" (Código Civil, art. 1.241, parágrafo único). No pedido extrajudicial, o oficial de registro de imóveis publica edital para ciência de terceiros, que podem se manifestar em 15 dias, e pode pedir diligências para esclarecer dúvidas; "transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel" (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, §§ 4º a 6º).

Quando procurar um advogado

Convém buscar orientação jurídica quando:

• a posse existe há anos, mas o imóvel segue em nome de outra pessoa, ou sem matrícula;
• há dúvida sobre qual modalidade se aplica ou sobre a contagem do prazo, inclusive a soma da posse de quem ocupou antes (Código Civil, art. 1.243);
• existe contrato de compra e venda, recibo ou cessão que nunca foi registrado;
• há conflito com confinantes, herdeiros ou o titular do registro;
• o bem pode ser público, caso em que a usucapião não se aplica (Constituição Federal, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único).

A análise do caso, dos documentos e das provas é o que define a modalidade possível e o caminho adequado.

Documentos para separar

• documentos pessoais e comprovante de estado civil de quem pede;
• matrícula ou certidão atualizada do imóvel, quando existir;
• contrato, recibo, escritura ou outro documento que mostre a origem da posse;
• comprovantes de pagamento de IPTU, água, energia e outras despesas do imóvel;
• fotografias, comprovantes de obras, reformas e benfeitorias;
• identificação dos vizinhos confinantes;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede, quando exigidas;
• planta e memorial descritivo, elaborados por profissional habilitado, quando exigidos;
• nome e dados de pessoas que conheçam a posse e a possam confirmar.